嘉凯城36亿卖房保业绩 断臂自救仍是恒大回A备胎

作者:亚博在线登陆发布时间:2021-02-01 00:40

本文摘要:(原题:嘉凯城36亿房健业绩断臂市府仍是恒大回a备用轮胎)7个月前,恒大房地产36亿元可以卖给主板上市公司嘉凯城(000918.SZ)的控股权7个月后,凝结花更高36.62亿元,不能卖给这家上市公司一定程度上也是这个项目,一年前上海证券交易所的转让价格接近12亿元,一年后业绩没有大幅度恶化,还处于赤字状态,但评价增加了3倍以上。即使是这样的价格,融创也经历了236次竞争价格才得到。投资者在衷心敬佩恒大房地产有经营头脑的同时,也开始为嘉凯城的未来担忧。

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(原题:嘉凯城36亿房健业绩断臂市府仍是恒大回a备用轮胎)7个月前,恒大房地产36亿元可以卖给主板上市公司嘉凯城(000918.SZ)的控股权7个月后,凝结花更高36.62亿元,不能卖给这家上市公司一定程度上也是这个项目,一年前上海证券交易所的转让价格接近12亿元,一年后业绩没有大幅度恶化,还处于赤字状态,但评价增加了3倍以上。即使是这样的价格,融创也经历了236次竞争价格才得到。投资者在衷心敬佩恒大房地产有经营头脑的同时,也开始为嘉凯城的未来担忧。青岛房地产项目曾为嘉凯城贡献过三分之一的收益,也是公司资产规模和收益最低的项目。

以这样的项目交换条件公司今年全年业绩的赤字为盈馀,可以说是断臂求生,这种行为最重要的战略意义是向大股东恒大房地产的a股上市留下后路。36亿房地产销售业绩比今年11月4日早,嘉凯城宣布全资子公司嘉凯城上海公司白鱼公开发表上海证券交易所交易方式,转让所有者青岛嘉凯城房地产开发有限公司(以下全名青岛嘉凯城)100%的所有权,当时确认的上海证券交易所价格不超过16亿元。公开发布资料显示,青岛嘉凯城是一家为开发青岛时代城市项目而成立的项目公司,该项目位于青岛市李沧区,地理位置良好,属于城中村改建项目。嘉凯城在6年前夺取这个项目时,曾多次成为公司向城市地区价值创造者转型的示范项目。

因此,公司也投入巨大,仅注册资金约12亿元,是公司当时规模最大的房地产项目。该项目从2012年开始为公司贡献利润,但由于公司自有资金投入有限,大量用于贷款资金和股票融资,再加项目初期主要是安置房和保障房多,最后公司利润少。

到2015年底,嘉凯城预计当时不会出现大幅度的业绩损失,资产负债率已经达到90%,公司也开始计划青岛嘉凯城项目。截至2015年8月底,该项目的安置房、保障房和部分商社地块已全部完成,其馀两块土地均为商社项目,其馀未开发的商社容纳建筑面积约90万平方米。根据当时评价机构的评价报告,青岛嘉凯城整体100%的股票价值为11.97亿元,上海证券交易所转让价格为12亿元,青岛嘉凯城向上市公司及其股东借款17.57亿元,最后交易合计约为29.57亿元。但是,这次销售最后由于恒大房地产收购嘉凯城的所有权而无法成功。

今年第三季度末,嘉凯城出现大幅度利润损失,同时公司资产债权率进一步提高到94.6%,公司今年前三季度仅财务费用支出约8.83亿元,此时公司也明确提出销售青岛嘉凯城的计划。这次,青岛嘉凯城的财务结构比去年更好,但由于商社整体销售价格的下跌,嘉凯城将上海证券交易所的转让价格提高到16亿元,涨价后的青岛嘉凯城还包括融创(青岛)置地有限公司、青岛万科置业有限公司、保利(青岛)实业有限公司等5家着名房地产公司的竞争。最后,经过236次竞争价格,融创(青岛)置地有限公司以36.62亿元的价格竞争青岛嘉凯城100%的股票。申万宏源房地产分析师王胜指出,公司今年以大概率消除赤字。

买了旧房子盖了新房子在嘉凯城的三位独立国家董事显然,这次销售公司旗下有支柱的青岛嘉凯城,可以构筑相反的小现金流,为公司的下一步发展获得更深的资金储备。嘉凯城未来的资金投资方向在哪里?也就是说,公司目前明确提出的城市客厅战略,通过城市商业开发投资、商业管理运营、科技平台服务和金融服务的四轮驱动模式,探讨长三角地,建立城市生活服务平台。嘉凯城似乎正在减缓从房地产向商业房地产的转型。因此,公司计划去年再融资39亿元的非公开发行方案,其中23.4亿元作为城市客厅项目使用。

今年1月29日,这个非公开发行方案通过了证券监督会发行审查委员会的审查,之后的10个月以上没有等到证券监督会的发售许可证,当天通过证券监督会发行审查委员会的另一家房地产上市公司新华联(000620.SZ),之后的5月已经得到了许可证。当初恒大房地产以36亿元的价格获得嘉凯城9亿5千万股的所有权,换算成每股3.79元左右,公司当初发售的非公开发行方案,每股发行价格只有4.9元,发行量超过7.94亿股,这次发售肯定不会大幅度溶解恒大房地产的所有权比例。

但是,通过非公开发行退出股票融资,通过销售旗下资产的方式反复使用现金流,将这些现金投入新的商业房地产项目,房地产业的分析师显然不会降低公司的成本。值得注意的数字是,公司累计第三季度库存数量上升了25亿元,但同期投资性房地产投资大幅增加了31.3亿元,比年初的5.17亿元大幅增加了605%。根据公司迄今为止在非公开发行方案中公开的数字,公司计划投资的17个城市客厅项目的内部收益率约为12%-14%,万达商业房地产在a股预约说明书中公开的商业房地产项目的内部收益率几乎在20%-26%之间。

王胜显然,未来嘉凯城的确业绩翻转,还是要看恒大房地产回归内地资本市场的期待,公司有望接受恒大房地产业务。但是,恒大房地产10月宣布借用深房a(000029.SZ)后,嘉凯城作为恒大房地产回归a股上市平台的期待也平息了,但是现在恒大房地产和深房a的借用还没有实施最后的方案,投资者嘉凯城也没有退出。

根据长期租赁流程,恒大房地产租赁深房a的未来将于明年完成。在此期间,作为最佳方案的嘉凯城通过出售资产构建赤字,自然也符合大股东恒大房地产的利益。


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