富力地产:战略迷航

作者:yabo手机版登录发布时间:2021-03-24 00:40

本文摘要:迈克尔·波特说,战略的本质是自由选择。从资源的角度来看,与商业机会相比,任何企业的资源都没有约束,所以企业必须在战略方向上自由选择。 房地产行业对软资源的高度依赖,战略上的自由选择是最重要的。在房地产行业中,专注的公司不一定能做好,但不专注的公司一定做不好。因此,我们看到高速发展的房地产公司有明确的战略作为指导,围绕战略目标的是合乎逻辑的商业模式、明确稳定的商业组、高效的经营继续执行系统等。 当然,我们也看到,以前业界领先的房地产公司在战略自由选择上摇晃,在业界竞争中分散。

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迈克尔·波特说,战略的本质是自由选择。从资源的角度来看,与商业机会相比,任何企业的资源都没有约束,所以企业必须在战略方向上自由选择。

房地产行业对软资源的高度依赖,战略上的自由选择是最重要的。在房地产行业中,专注的公司不一定能做好,但不专注的公司一定做不好。因此,我们看到高速发展的房地产公司有明确的战略作为指导,围绕战略目标的是合乎逻辑的商业模式、明确稳定的商业组、高效的经营继续执行系统等。

当然,我们也看到,以前业界领先的房地产公司在战略自由选择上摇晃,在业界竞争中分散。现实骨感:规模差距显着的负债重任在战略上摇晃特别典型的例子是富力,从2004年到2007年的周期中富力是华南五虎之首,规模、储备、人才、经营等在华南五虎中特别引人注目,也是2006年和2007年这个阶段万科王者地位最相似的挑战者。

经过约6年的战略调整,2018年富力房地产规模再次迅速增长,但与其他同属华南系住宅企业相比,这个房地产周期的增长速度变差。根据2018年年报,富力构筑权益销售额1311亿元,比上年快速增长60%的权益建筑面积1018万平方米,比上年快速增长61%。2018年富力首次进入千亿阵营,首次明确提出千亿目标的是2016年。规模增长速度慢,但在债务方面迅速增长。

首先,净负债率高,2014年富力制定了降低杠杆的战略,2014年富力的净负债率为91.7%,背叛杠杆战略明确提出后,富力的净负债率急速增加到2018年的184%,2018年底176家住宅企业的平均净负债率为85.15%其次,利息负债压力在某种程度上显着,截至2018年底,富力房地产短期借款和多年贷款期满的部分合计人民币528亿元,货币资金347亿元,现金149.2亿元,短期利息负债复盖率0.66,2018年176家住宅企业加权平均短期利息负债复盖率为1.29。富力短期有息负债复盖率高于行业平均值,且大于1,流动性现金对短期债务的确保力小,短期债务压力大。另外,报告期间,由于信用环境的放宽和上半年末国内债券的销售需要应对,富力土地更加谨慎,富力2018年收购了371亿元的土地储备,2017年收购了土地储备金额为584亿元。

错误的节点:3次时机不当是战略迷惑的主要原因,富力房地产是比投资房地产早的中国房地产开发企业,2007年明确提出住宅房地产多,投资房地产多样化的战略,即本次战略明确提出后,富力战略多次摇晃,规模和利润显而易见的是三次战略自由选择上的摆动,其战略方向与战略执行路径不完全一致,看起来自由选择了短期优势的战略,实际上多年来频繁发展的机会。2007年,富力明确提出了住宅房地产多,投资了房地产多样化的战略,但从2006年到2007年共计花费53亿美元收购成都大楼熊猫城一、二期项目,占当年权益销售额的32.92%。

该项目为总量60万平方米的大型城市综合体,其中一期25万平方米显示商业体,大量投资房地产多样化。雅居乐2007年仅以10亿元获得海南清水湾总面积450万平台的一期项目。

此外,富力面对熊猫城多次遗留的后遗症,地下三层商业房地产已经销售,当时熊猫城对原熊猫万国商业街业主的承诺是10%的年收益,但富力接管后招商不满意和改建复职等原因实际运营效果远远远超出预期,2012年以广百货商店为代表2012年,富力开始意识到周转对公司发展的重要性,但没有逃脱前期战略的道路。另一方面,富力在旧城改造方面有着非常丰富的经验,也有人把富力称为原来的王,富力也擅长大盘项目的综合开发,北京富力城、天津富力城、西安富力城、太原富力城、重庆富力城、张家口富力城、后期梅州富力城。

随着旧城改造和大盘子的持续开发,富力可以说吃了整个房地产开发价值链的利润。另一方面,旧城改造和大盘开发的模式也允许其周转能力,富力开始意识到其他企业繁荣时,自己无能为力。从2012年开始,土地价格是历史的低点,从2012年到2014年土地所有的投资决策,从2015年开始的这个大房地产周期来看,都是正确的。

这个时间周期,另一方面,富力城的大项目挥舞,储备看起来非常丰富,土地成本足够低,过度的静态成本取决于地块的价值,没有从旋转动态的角度评价土地的价值,另一方面,城市转入的角度也不是从旋转的城市转入封闭的市场与此同时,周转成为现阶段其他企业主流的自由选择,具体产品线、标准化开发,需要类产品、体积小、土地慢、散户慢、消化慢、偿还慢,其他企业跟上这个周期的红利。从2014年到2016年倒数3年未完成当年销售目标-2014年,富力将目标销售额从700亿调整到600亿后,年底返还544亿元成绩,达到90.67%2015年完成544亿元总销售额,目标业绩6亿元2017年,富力指责巨资收购万达酒店,与2016年明确提出千亿目标背道而驰。

当时熊猫城的投资还在眼前,77家酒店又把千亿战略扔到了九霄云外。假设这199亿的资金全部用于投资土地,即使不考虑前端融资,富力2017年土地平均成本为3200元/平方米,平均销售价格为12900元/平方米,也可以减少约802亿的商品价格。2017年富力整体收购土地储备金额为584亿元,资金溶解体积大,另一方面,出售资产包不可避免地溶解现金,减少了债务费用。酒店房地产短期内无法重复使用资金,因此不可避免地提高了债权率,影响了财归a的过程。

2017年10月20日,富力又终止了上缴所IPO审查。收购万达现在的结果也违反了2017年初富力房地产继续上市a股,大幅度减少公司净负债率的计划。

未来机会:胆资源要求缓慢,投资委托耕作业务不构成自己的体系和标准,进入战略执行途径,富力房地产资金周转效率低。研究开发项目除住宅外,与旅游地产、星级酒店、超强甲级办公大楼等有关,个性化拒绝高,但尚未顺利标准化经验(收购熊猫城和万达),如周边住宅销售回收资金开展商业研究开发,提高周转效率。

除了商业,富力也没有在低周转中走向道路,毛利率达到40%左右,回收的纯利润只有87.28亿元,比上年暴跌近60%。规模大幅利润大减半,正负两个60%,说明富力去年规模扩张,是面子好看,里子尴尬的虚胖。富力应对战略不明确的现状,首先不应考虑慢的要求,即手头资源慢的要求,销售、合作、资产证券化解散。

这方面主要注意三点:第一,要实现招商类项目,必须坚决保持现金流优先原则,保持现金流平衡,保证一定的销售可靠性,第二,化为零仍然坚持大项目的研究开发,当然,这也不是富力实践中得出结论的宝贵经验——控制项目体量,实现小项目缓慢周转,第三,投资房地产充分考虑解散途径,中长期考虑最重要,有助于减少风险,构建现金重复使用。其次,精选编辑耕作城市,取得足够的成交量作为托付,集中资源创造自己的基地,以此为基础对外扩张。逐渐扩大核心区域的占有率,扩大电磁辐射,慢慢进入优质城市,扩大核心城市两翼发展的战略发展计划。

更重要的是,土地投资要集中在火力上,取得土地的时间、节奏要确定周期,行情上涨时逆市取得土地,上位谨慎,下位冷静使用,大力补充仓库。房地产行业配对加剧,涉及土地储备和销售规模,储备弹药的住宅企业冷静应对。


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